Estamos terminando de instalar la última versión de Temple en los 57 Registros de la Propiedad que en la actualidad forman parte de la Cooperativa. Es la primera vez que, aprovechando el cambio de versión, renovamos la cartografía catastral en los Registros.
Desde el principio del proyecto hemos disfrutado del servicio de mapas (WMS) que nos ha permitido acudir a la Oficina Virtual del Catastro y disponer, normalmente para consultar, de la imagen de la última representación del parcelario catastral de nuestros Registros. Esta forma de trabajo ofrece ventajas e inconvenientes:
- Ventajas: disponer de información catastral actual, disponer de información sin coste económico alguno y disfrutar de un servicio con un bajísimo coste de instalación.
- Inconvenientes: depender de internet para llevar a cabo el trabajo, no disponer de vectores tratables en la creación de la base gráfica registral, sino únicamente una imagen de los mismos sobre la que trazar siempre con mayor o menor imprecisión los lindes de las bases gráficas registrales, etc.
Poniendo en una balanza las ventajas y los inconvenientes de la utilización del WMS como forma habitual de trabajo, llegamos a la conclusión de que el mejor sistema es aquel que permite tener descargado en TEMPLE, como capa local del programa, una cartografía catastral vectorial y relativamente actual, pero manteniendo el WMS como forma de comprobación final que se utilizará a modo de test que garantice a la oficina haber trabajado con la última cartografía catastral existente.
Este modo de trabajo, siendo el mejor, ofrece otra peculiaridad cuyo tratamiento es necesario precisar. Disponer de cartografías catastrales actuales, implica necesariamente llevar a cabo descargas de catastro con carácter periódico, al menos, anual.
Cada vez que se descarga un catastro nuevo en TEMPLE se produce la apariencia de desplazamiento de los perímetros de las bases gráficas registrales, fenómeno que se produce porque en muchos casos dichas bases gráficas han sido dibujadas tomando como referencia las líneas parcelarias catastrales que hoy han sido sustituidas por otras posteriores, las cuales, por lo general, no coinciden nunca exactamente con la cartografía anterior.
Desplazamiento por Actualización de Catastro
¿Cómo es posible que esto ocurra si la georreferenciación de esas líneas es la misma antes que ahora? Respondemos a esta pregunta, pero lo importante es dejar sentadas otra serie de cuestiones.
- La georreferenciación es una cosa y la representación grafica de la georreferenciación es otra. La georreferenciación se refiere a una localización en el espacio, la representación de la georreferenciación precisa una imagen de la realidad ortofotográfico o cartográfica sobre la que ser representada. Partiendo el proceso actual de obtención de la cartografía catastral no directamente de la realidad física sino de la imagen ortofotogramétrica de esa realidad, las distorsiones, dentro de límites de tolerancia científicamente admitidos, son prácticamente inevitables.
Admitida esta circunstancia, la forma de actuar en estos casos de apariencia de desplazamiento de la base grafica registral con respecto a la nueva cartografía catastral es la siguiente:
- No se puede afirmar que exista un desplazamiento de catastro. Puede que el desplazamiento sea de la ortofoto o de la cartográfica básica sobre la que se apoya la cartografía temática catastral y sobre la que se apoya la nuestra, la registral. Se puede afirmar, porque es evidente, que hay desplazamiento, pero no se sabe a priori cual de todas las capas que visualizamos es la desplazada.
- No se pueden llevar a cabo por lo general correcciones masivas de bases gráficas registrales para ajustarlas a las nuevas parcelas catastrales. La trama de bases gráficas registrales se va formando a lo largo de los años y cada finca ha podido ser dibujada sobre catastros de diferentes épocas, por lo tanto subsanar en el mismo sentido, bases gráficas registrales validadas en base a criterios de configuración diferentes conduce sin duda alguna al error.
- No se puede expedir base gráfica registral de una finca sobre ortofotos o cartografías diferentes de aquellas que fueron utilizadas para llevar a cabo la validación de la misma. Si llevamos a cabo dicha operación daremos una falsa apariencia de lo que aparece gráficamente inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Por lo tanto tenemos dos opciones. O expedimos base gráfica sobre las imágenes del territorio y la cartografía catastral que fueron utilizadas en su validación, o bien modificamos la base gráfica registral de la finca (y de las que se encuentran alrededor), ajustando sus linderos a los de la parcela catastral actual, en cuyo caso sí que podremos utilizar la orto y cartografías actuales para expedir la certificación.
- Hay que distinguir desplazamientos tecnológicos que son aquellos que son debidos a las razones técnicas explicadas y se mueven dentro de unos límites de tolerancia preestablecidos , de los desplazamientos de naturaleza jurídica, que son los que por sobrepasar los límites de tolerancia, afectan a la validación de la finca. Respecto a los primeros, la corrección de las bases gráficas registrales puede llevarse a cabo sin la intervención del registrador, en cambio con respecto a los segundos, se requiere la nueva validación por parte del registrado
- En cualquier caso la necesidad de un tratamiento individualizado en este tema entendemos que es un remedio tedioso y muy complicado ya que acabaremos teniendo un histórico de ajustes tecnológicos de cada finca verdaderamente prolijo, pero al mismo tiempo es la única fórmula que actualmente nos permite resolver este problema con cierto rigor.
La solución definitiva del problema la encontramos en las llamadas “ortofotos verdaderas” que parten de la concepción opuesta a la explicada hasta ahora. Si el catastro en la actualidad se apoya en una imagen ortofotográfica de la realidad, las ortofotos verdaderas, toman como referencia unas coordenadas tomadas directamente de la realidad (manualmente por medio de topógrafo y estación) y a esas referencias fijas desplazan la ortofotografía, con lo cual, si esos puntos son fijos y a ellos se llevan siempre las imágenes del territorio, estas ya no ofrecerán desplazamientos y por lo tanto la cartografía catastral representada sobre las mismas tampoco. Este material se encuentra disponible en pocos sitios y normalmente es de elevado coste por lo que tardaremos un tiempo aun en contar con el.
Autor: Oscar Germán Vázquez Asenjo (Registrador de la Propiedad de LLoret de Mar 1 y Presidente de RegSeTe).
los documentos que pasan al día por un Registro de la Propiedad, bien por vía telemática, bien porque se generan en el propio Registro, o bien porque los aporte algún usuario o empleado topógrafo, arquitecto, jurista o ingeniero.
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